有信源称，原计划于8月2日，也就是本周六开盘的中铁建·花语璟云
紧急延期开盘
战火不只烧到花语璟云身上，在上周表弟发布猜测版户型后，各家开发商也都是紧急连夜开会，要拿出应对策略。
目前，客户地缘型通州楼市，正在变成火药桶，大战一触即发。
本篇文章先讲两件事：一是继续聊通州八子小户型揭密版；二是聊中铁建为何紧急延期开盘。
01.
三天前，我们讲了玖合通州八子中0708地块的大户型。
很多小伙伴想看0705/0706的小户型推测版，表弟又干了一个通宵，给手绘出来。
首先说明，本版与网上的现传版本不同。不同点在于
110转角厅户型
110转角厅户型
110转角厅户型
重要的事情说三遍。
《潜伏》里，余则成曾批评李涯，吃亏在不懂录音的基本原理。被迷惑的小伙伴，也是没弄清户型的基本原理。
最重要的，是不了解中建玖合。
中建玖合在售的热销项目——玖玥府，卖得最火的就是这个108转角厅户型。
这一次，中建玖合照药抓方，放到了通州。
顺便说一下，不只是108户型，还有260、205、180、155四款户型，也都有出处，且出身中建系某兄弟单位，即
中海 藏峰系产品
表弟挨个比对后，还拉了清单明细：
玖合260边厅户型，参考京叁號院的240边厅户型
玖合205宽厅户型，参考京叁號院200户型与甲叁號院180户型融合
玖合180边厅户型，参考甲叁號院的200户型
玖合155宽厅户型，参考丰和叁號院的178户型
当然，并在这些曾经顶级户型的基础上，再次迭代。
下面，中建玖合绝对不是搬家公司，还是做了升级。买大户型的小伙伴，想知道更多内幕，抓紧入群，我们有一对一交流群。
下面，我们就聊聊最刺激的事情，也就是让中铁建连夜开会，紧急延期开盘的事。
两家小户型居然撞车了，撞到不得不紧急叫停延期开盘的程度。
就让我们具体看一下玖合八子的小户型产品。
02.
先来看户型分布。
0705/0706的楼栋，均为17F的小高层2T2产品。
另外，两块地中分别有一栋楼，设置架空层。
当然，大家一定更关注的是产品拓展部分。怎么说这件事呢？
得得房率，得天下！
因为玖合八子还处在报规的敏感阶段，得房率这件事有点敏感，本来不该聊。
但是这个项目市场热度太高后，既然大家都在说，表弟也就凑个热闹，有保留地聊。
最主要是想说，为什么花语璟云为何紧急延迟开盘？
我们以拓展面积最大的110边厅产品举例，这也是迷惑了很多小伙伴的户型。
0705/0706/0708全部户型图推测在文末
南侧拓展：1.8m进深半计阳台+景观花池
景观花池还是弧形转角的！
这里多说一句，不同于大户型的0.7m进深花池；
表弟在图中的测量结果显示，105/110/120户型的景观花池的进深貌似是
0.8m
真的吗？真的吗？
表弟也不敢信。所以拓展面积暂时还是按0.7m进深计算
北侧：两面宽的设备平台，合计5㎡+
除了90㎡户型的拓展面积是13㎡
105/110/120㎡产品的拓展面积，预计都在
20㎡+！
这个账本，买房人懂，中铁建更懂。
03.
为什么说中铁建更懂？
不只是两项目挨得很近，还有价格也是非常敏感。
表弟先来给你算本账，中铁建花语璟云的经营楼面价是
3.58万元/㎡
玖合八子的经营楼面价不多不少，也是
3.58万元/㎡
（计算过程如下：带4万㎡的公建和还建，稍微复杂点。所以我们简单粗暴地把4万㎡公建还建，都当作土地成本。按1万元/㎡的造价，加在总地价上，是78.94亿。然后地价全部由住宅的22.16万㎡去背算下来楼面价是3.56万元/㎡≈3.58万元/㎡）
也就是说，两家楼面价打个平手。
但是我们要知道，玖合八子的大户型，单价一定会抬上去。那么0705/0706的小户型单价，就一定会
降下来
换句话说，在竞品项目中，玖合八子比中铁建花语璟云面前，拥有绝对的
定价权
这个本来也是明题，主要是小户型产品90-120㎡撞车了。
如果中铁建如期开盘，几乎就是以卵击石。
不相信的话，我们来看户型图。
首先我们比较90㎡面积段：
第一局，比业态：都是洋房，平局。
第二局，比拓展面积：中建玖合13㎡比花语璟云11.6㎡稍胜一筹；
第三局，比面宽：花语璟云7.5m比中建玖合的7.3m，花语璟云扳回一城。
表面来看，两家似乎打个平手。其实不是。
因为中建玖合的产品面积，小了
4㎡
如果以6万元/㎡的价格来看，就是少了24万总价。相当于买中建玖合90户型后，还能买一台
特斯拉model3
对于小户型面积段来说，这可不得了！凭什么我买中铁建90户型，就要亏一辆特斯拉model3。
如果说90㎡面积段，中建玖合小胜，我们再来看105㎡，就是大胜了。
看完上图尺寸数据，特别是拓展面积比较，这其实可以直接公布结果了
中建玖合完胜！
因为拓展面积是花语璟云的两倍！
就算业态稍微扳回3~5%得房率，那也差着5㎡+的使得面积呢
同理，110/120㎡皆是如此。
当然，中铁建的花语璟云很优秀。但是在得房率这件事情上，中铁建真的很无奈。
可能很多人问，为什么会这样呢？怎么会这样呢？
03.
其实一开始不是这样的。
产品公示后，花语璟云甚至连意见反馈都没公告，就直接取了工程规划证。
流程的跳步，意味着中铁建的进度在加快。
事实上，中铁建本可以更快一点。
剧情反转出现在中铁建却在拿到花语璟云地块的当天，有人
颠覆了产品定位。
原本，中铁建的定位，是做120~140㎡产品，并且已经进行过集团审批决策。
主打是差异化竞争。
据说中间发生了一些不可描述的故事，所以最终我们看到的结果就是
花语璟云面积段90~120㎡，贴身搏杀玖合八子。
甚至连案名，都和花溪云锦、云锦揽阅看下去是一大家子。
所以，坊间在流传一句话：
周郎「miao」临时改定位，反复流程失先机
当然，两家都还没有开盘，剧情会不会又一次反转，皮球是圆的，接下来谁难受，鹿死谁手，尚未可知。
最担心的事情，接下来会不会出现，表弟不想知道，表弟不敢知道！销冠100
欲知中铁建将如何破局，扫码入群持续关注！
附图：
1.中建玖合城市副中心规划公示图
2.中建玖合城市副中心0705/0706/0708地块户型推测合辑
注：本文相关文字、图片仅为项目信息参考，可能与实际规划设计存在差异，所以不代表对项目信息做出承诺；所有内容最终以政府规划和购房合同约定为准。
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